Новый Жилищный кодекс: изменения в правоотношениях

Отдельная глава ЖК РФ, посвященная договору социального найма, впервые и достаточно подробно регламентирует права и обязанности не только нанимателя как стороны договора, но и наймодателя.
Теперь прямо в кодексе статьей 66 предусмотрена ответственность наймодателя за неисполнение своих обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения. Наниматель вправе по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.

В силу статьи 69 нового ЖК за бывшим членом семьи нанимателя сохраняются те же права, что и за самим нанимателем, а вот по своим обязательствам бывший член семьи отвечает самостоятельно. Таким образом, происходит как бы раздел лицевых счетов.
Между тем такой институт, присущий прежнему ЖК РСФСР, как раздел жилого помещения, новому ЖК не известен. Все изменения в пользовании жилым помещением должны решаться путем внесения изменений в договор социального найма. Пункт 2 статьи 70 ЖК РФ прямо предусматривает, что вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

В новом кодексе нет больше такого понятия, как «бронирование» помещений в случае выезда нанимателя на длительный срок.

До принятия нового ЖК РФ можно было совершать обмен помещениями, принадлежащими лицам по разным правовым основаниям. ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» предоставлял право обменять приватизированную квартиру на квартиру не приватизированную.
Теперь ФЗ «Об основах федеральной жилищной политики» утратил силу в связи с принятием нового ЖК РФ, и теперь новый кодекс предусматривает только «социальный обмен», то есть обмен помещениями, предоставленными по договору социального найма.

Изменились нормы предоставления жилья в связи со сносом дома, проведением капитального ремонта, признанием помещения непригодным для проживания.
Статья 89 ЖК РФ предусматривает, что при этом вновь предоставляемое жилье будет РАВНОЗНАЧНО по общей площади ранее занимаемому помещению с соблюдением общего количества комнат.
Раньше переселенец получал квартиру в зависимости от нормы предоставления на количество человек, в ней зарегистрированных.

Интересные новшества содержатся в пункте 4 ст. 31 ЖК РФ. В случае развода с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи (например, брачный контракт). А если у бывшего члена семьи нет другой квартиры и жить ему фактически негде, а также его имущественное положение не позволяет обеспечить себя иным жилым помещением, то в этом случае право пользования жилым помещением может быть сохранено за несобственником на неопределенный срок на основании решения суда.
При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию. Эта норма направлена на защиту, в первую очередь, интересов несовершеннолетних детей собственника.
При этом следует учитывать, что если квартира была приватизирована в момент, когда супруги имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, право пользования помещением после развода не прекращается. Иными словами, если супруги проживали в квартире, предоставленной по социальному найму, и впоследствии было принято решение квартиру приватизировать, скажем, на жену, при условии, что муж вполне мог стать собственником квартиры (ее части), то после развода выселить супруга, не воспользовавшегося правом приватизации, уже нельзя. Однако пункт 5 статьи 31 ЖК РФ предусматривает, что до истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда.

Новый Жилищный кодекс подробно описывает как порядок перевода помещения из жилого в нежилое, так обратное изменение статуса. Приводится исчерпывающий перечень документов, необходимый для принятия органом местного самоуправления соответствующего решения, а также исчерпывающий перечень оснований для отказа в переводе помещения.
Для перевода помещения желающие предоставляют в орган местного самоуправления следующие документы (требовать иные документы орган самоуправления не вправе):
заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение;
план переводимого помещения с его техническим описанием (если переводимое помещение является жилым – технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется для проведения перевода).
Таким образом, решающим условием перевода жилого помещения в нежилое становится проект переустройства.
В отличие от Жилищного кодекса РСФСР в новом ЖК отсутствует презумпция запрета на перевод помещения из жилого в нежилое. Существенным является лишь соблюдение необходимых условий, касающихся в первую очередь технических характеристик помещения. В частности, если речь идет о квартире в многоквартирном доме, то перевод подобного помещения в нежилой фонд возможет только в случае, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, не являются жилыми.

Новый ЖК конкретизирует ответственность за нарушение порядка проведения перепланировки жилых помещений. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено (перепланировано), или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма обязан привести такое помещение в прежнее состояние в разумный срок. В противном случае вследствие решения суда, если вы – собственник жилого помещения, ваше помещение могут продать с публичных торгов, если вы – наниматель, с вами может быть расторгнут договор социального найма. Иными словами, за проведение незаконной перепланировки, особенно если эта перепланировка ущемляет интересы соседей либо создает угрозу их жизни и здоровью, можно лишиться квартиры.
В случае продажи жилого помещения с публичных торгов бывший собственник, конечно, получит сумму за квартиру, но за вычетом стоимости устранения последствий перепланировки.
Суд, однако, имеет право установить, что перепланированное с нарушением законодательства помещение может быть сохранено в переустроенном виде, если при этом не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозы их жизни и здоровью.

Ужесточен порядок выселения из служебных жилых помещений и общежитий.
Пункт 2 статьи 103 ЖК РФ дает перечень оснований и лиц, которые не могут быть выселены из общежитий и служебного жилья без предоставления других жилых помещений.
Это:
1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
2) пенсионеры по старости;
3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.
При этом статья 103 ЖК РФ предусматривает следующие условия применения пункта 2. Перечисленные в нем лица не могут быть выселены без предоставления другого жилого помещения только в том случае, если они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или - членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо - собственниками жилых помещений или - членами семьи собственника жилого помещения и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Раздел 6 нового ЖК посвящен отношениям собственности на объекты общего пользования многоквартирного дома.
Если по ранее действовавшему законодательству собственник приватизированной квартиры являлся лишь владельцем мест общего пользования, то с 1 марта 2005 года в силу пункта 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности все места общего пользования в данном доме. В частности, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Более того, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
В связи с этим изменяется и объем платежей собственников приватизированных квартир.
Если вы – собственник помещения, то помимо платы за содержание и ремонт помещения, вы будете вносить плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также плату за содержание и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Структура платежей за коммунальные услуги одинакова вне зависимости от того, собственником или нанимателем является плательщик.

Статья 16 Закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» регламентирует порядок БЕСПЛАТНОГО перехода в собственность земельного участка, на котором расположен дом.
Вот что говорится в этой статье.
В существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
Земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
В случае, если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

В новом Жилищном кодексе имеются и другие новшества, например, в части управления многоквартирным домом, но эти новшества в данной статье не рассматриваются.

Юрист Лусников М. А.