Rambler's Top100




О себе

Форум

Арбитражная и судебная практика

Полезные публикации

Образцы документов

Комментарии нормативных актов

Каталог полезностей

Контакты

Главная

 


 
Бесплатная рассылка

Образцы договоров, налоговые и арбитражные полезности


TopList Rating SALDO.ru HotLog

20/10/2018

Опасность договора аренды по повышенным ставкам

Поскольку даже досрочное расторжение арендодателем долгосрочного договора аренды и отпущение арендатора восвояси не освобождает последнего от возмещения убытков бывшему арендодателю в виде разнице между повышенной ценой прежнего договора и более низкой рыночной ценой нового договора аренды с новым арендатором.

Именно на это указал Верховный Суд РФ в Определении от 17 августа 2018 г. N 309-ЭС18-8924.


ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 17 августа 2018 г. N 309-ЭС18-8924

Судья Верховного Суда Российской Федерации Борисова Е.Е., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Глевича Александра Михайловича на решение Арбитражного суда Пермского края от 10.08.2017 по делу N А50-14983/2017, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017 и постановление Арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2018 по тому же делу
по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Г. к обществу с ограниченной ответственностью Научно-производственная компания "М. " о взыскании убытков в сумме 1 963 278, 94 руб., причиненных истцу в связи с расторжением договора аренды от 01.06.2013 (с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации),
установил:
решением Арбитражного суда Пермского края от 10.08.2017, оставленным без изменения постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.11.2017, в удовлетворении заявленных исковых требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Уральского округа от 20.03.2018 указанные судебные акты оставлены без изменения.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, индивидуальный предприниматель Г. (далее - предприниматель) просит отменить принятые по настоящему делу судебные акты, ссылаясь на нарушение норм материального права.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При изучении по материалам истребованного дела доводов кассационной жалобы, а также принятых по делу судебных актов, суд пришел к выводу о наличии оснований для пересмотра обжалуемых судебных актов в кассационном порядке.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между предпринимателем (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью Научно-производственная компания "М. " (далее - общество, арендатор) 01.06.2013 заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 178,9 кв. м, расположенных на 1 этаже в незавершенном строительством жилом доме по адресу: г. Пермь, ул. … а также лоджий и балконов общей площадью 23,9 кв. м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, помещения переданы по актам приема-передачи от 11.11.2013.
Согласно условиям договора, размер арендной платы составляет 170 000 руб. в месяц без НДС, с учетом уровня инфляции, действующего на момент подписания договора, установлено право арендодателя ежемесячно производить корректировку размера арендной платы в одностороннем порядке с учетом уровня инфляции равном 0,75% в месяц от размера арендной платы. Срок действия договора установлен с 01.06.2013 по 01.06.2018.
Согласно пункту 7.1 договора, он может быть досрочно расторгнут по соглашению сторон, в судебном порядке, предусмотренном действующим законодательством либо в одностороннем внесудебном порядке в случаях, предусмотренных договором.
Условиями договора также предусмотрено право арендодателя в одностороннем внесудебном порядке расторгнуть договор путем направления соответствующего уведомления в письменной форме (пункт 7.3 договора), в том числе в случаях неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором в установленный срок требований арендодателя, изложенных в письменной форме с указанием срока исполнения, связанных с исполнением условий договора (пункт 7.3.1), нарушения более двух раз в течение срока аренды сроков платежей, предусмотренных договором (пункт 7.3.3).
Стороны также согласовали условие о том, что договор считается расторгнутым в одностороннем порядке по указанным основаниям в течение 5 дней после направления письменного уведомления арендатору (пункт 7.4).
Поскольку арендатор неоднократно нарушал условие договора о своевременном внесении арендной платы, арендодатель направил обществу уведомление от 19.08.2015 об одностороннем расторжении договора.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пермского края от 30.03.2017 по делу N А50-17364/2015 обществу отказано в удовлетворении требований о расторжении договора аренды нежилых помещений от 01.06.2013, поскольку на момент рассмотрения спора данный договор расторгнут в одностороннем порядке по инициативе арендодателя на основании пунктов 7.3.3 и 7.4 договора путем направления телеграммой уведомления об одностороннем расторжении от 19.08.2015.
Также вступившим в законную силу решением Арбитражного Пермского края от 17.05.2017 по делу N А50-1230/2017 с общества в связи с просрочкой платежа в пользу предпринимателя взыскана задолженность по арендной плате и коммунальным платежам по договорам от 01.06.2013 и от 12.11.2013 по состоянию на 01.07.2015 в сумме 613 622,49 руб. и пени по состоянию на 01.05.2017 в сумме 398 039,05 руб.
Впоследствии предпринимателем заключен договор аренды спорных нежилых помещений с обществом с ограниченной ответственностью "Р. " со сроком действия с 14.09.2015 по 14.08.2016, арендная плата установлена в размере 160 000 руб. в месяц без НДС с учетом уровня инфляции, действующего на момент подписания договора с последующим правом арендодателя один раз в шесть месяцев производить корректировку размера арендной платы в одностороннем порядке с учетом уровня инфляции, но не более чем на 10% от размера арендной платы, предусмотренной договором.
После окончания срока действия стороны договора 14.08.2016 заключили договор аренды тех же нежилых помещений на новый срок до 01.08.2017 на аналогичных условиях с размером арендной платы 176 000 руб. в месяц без НДС.
Обращаясь в арбитражный суд с иском, предприниматель ссылался на наличие у него убытков в виде разницы между ценой арендной платы по договору с ответчиком и ценой по договорам с обществом с ограниченной ответственностью "Р. ", заключенным взамен прекращенного договора от 01.06.2013. Основанием к возникновению убытков послужило досрочное одностороннее расторжение арендодателем договора аренды ввиду нарушения арендатором обязательств по своевременному внесению арендных платежей.
Частью 1 статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае, если неисполнение или ненадлежащее исполнение должником договора повлекло его досрочное прекращение и кредитор заключил взамен его аналогичный договор, кредитор вправе потребовать от должника возмещения убытков в виде разницы между ценой, установленной в прекращенном договоре, и ценой на сопоставимые товары, работы или услуги по условиям договора, заключенного взамен прекращенного договора.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суды, руководствуясь положениями статей 15, 393, 393.1, 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу, что уменьшение размера арендной платы по вновь заключенным договорам, взамен первоначального с ответчиком, не является следствием противоправных действий общества, истцом добровольно включены в договор наименее выгодные для него условия относительно размера арендной платы. Кроме того судами установлены экономические различия при формировании арендной платы по первоначальному договору в 2013 году и договорам его заменяющим в 2015 и 2016 годах.
Судами высказано мнение о том, что несмотря на отсутствие прямого указания в тексте закона, возможность требования возмещения убытков в виде разницы цен возникает лишь при отрицательной разнице, в случае, когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, то есть расходы кредитора по новому договору превышают такие расходы по первоначальному договору.
При этом суды, указывая на неверное толкование норм права истцом, признали необоснованными его доводы о том, что заключение замещающих сделок на отличающихся условиях по причине ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по первоначальному договору повлекло причинение предпринимателю убытков в виде разницы между арендной платой по первоначальному и замещающим его договорам.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить принятые по делу судебные акты и удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.
При этом заявитель указывает на то, что заключенные им замещающие сделки соответствуют требованиям разумности в части установления арендной платы ниже, чем по первоначальному договору, ссылаясь на представленные в материалы дела справки экспертных организаций, подтверждающие значительное снижение арендных цен и ставок на момент заключения замещающих сделок. При заключении договора с ответчиком предприниматель рассчитывал на сохранение арендных правоотношений и получение арендной платы в размере и сроки, предусмотренные договором. Между тем договор был прекращен ввиду неоднократного неисполнения обществом его условий по своевременному внесению арендных платежей.
Предприниматель указывает на ошибочность выводов судов о не предоставлении им доказательств невозможности заключения замещающих сделок по цене арендной платы, предусмотренной первоначальным договором аренды. При этом ссылается на положения пункта 5 статьи 10, пункта 3 статьи 307, статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - постановление Пленума N 7), предусматривающие, что добросовестность кредитора и разумность его действий при заключении замещающей сделки предполагаются, должник вправе предоставить доказательства чрезмерно несоответствия цены замещающей сделки текущей цене, определяемой на момент ее заключения по правилам пункта 2 статьи 393.1Гражданского кодекса Российской Федерации.
Также предприниматель указывает на несостоятельность вывода судов, касающегося различных сроков действия первоначального и замещающих договоров, ссылаясь также на положения пункта 12 постановления Пленума N 7, предусматривающего возможность заключения нескольких сделок, замещающих расторгнутый договор.
Заявитель кассационной жалобы не соглашается с выводом судов о передаче по замещающим сделкам в аренду помещений в ином техническом состоянии, чем по первоначальному договору с возложением на нового арендатора обязанности по оплате косметического освежающего ремонта помещений. Предприниматель указывает на то, что предметом всех договоров являются одни и те же нежилые помещения, стоимость косметического ремонта возмещается новому арендатору путем зачета в счет арендной платы. Кроме того, пунктом 5.2.19 договора аренды от 01.06.2013 предусмотрена обязанность арендатора произвести текущий ремонт помещений, либо возместить его стоимость арендодателю в случае досрочного прекращения договора либо окончания срока аренды и возвратить помещение в сроки, указанные в пункте 5.2.20 договора, отремонтированное в объеме текущего ремонта до момента передачи. Данная обязанность обществом не исполнена.
Предприниматель указывает на нарушение судами положений статьи 393.1Гражданского кодекса Российской Федерации в части вывода, обосновывающего отсутствие оснований для удовлетворения заявленных требований также и по причине расторжения первоначального договора аренды по инициативе предпринимателя, поскольку норма статьи 393.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность заключения нового договора ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения должником первоначального договора, повлекшего его досрочное прекращение.
Также заслуживает внимания довод кассационной жалобы о неправомерности вывода судов о возможности взыскания убытков в виде разницы цен лишь при отрицательной разнице в цене договора, а именно в случае, когда цена заменяющего договора выше цены расторгнутого, то есть кредитор понес расходы больше, чем он понес бы при исполнении должником своих обязательств надлежащим образом, несмотря на отсутствие прямого указания на это в тексте закона, что, по мнению предпринимателя, не применимо к спорным арендным правоотношениям.
Приведенные индивидуальным предпринимателем Г. в кассационной жалобе доводы о существенном нарушении судами норм материального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
определил:
кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Г. передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 27 сентября 2018 года, 11 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, улица Поварская, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).

Судья Верховного Суда
Российской Федерации
Е.Е.БОРИСОВА



Написать письмо Назад Наверх Все права принадлежат автору.