Rambler's Top100




О себе

Форум

Арбитражная и судебная практика

Полезные публикации

Образцы документов

Комментарии нормативных актов

Каталог полезностей

Контакты

Главная

 


 
Бесплатная рассылка

Образцы договоров, налоговые и арбитражные полезности


TopList Rating SALDO.ru HotLog

08/09/2019

Всегда можно отказаться от выкупа арендуемого имущества

Верховный Суд РФ в Определении от 29.08.2019 по делу № 307-ЭС19-3613 пришел к следующему выводу: «Исходя из положений Закона № 159-ФЗ (закон говорит о праве выкупа арендуемого имущества), Комитет, как уполномоченный орган, является тем лицом, для которого заключение договора купли-продажи муниципального имущества является обязательным в силу закона, а предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества».


ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 307-ЭС19-3613

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е
г. Москва 29 августа 2019 г.

Резолютивная часть определения объявлена 22.08.2019.

Полный текст определения изготовлен 29.08.2019.

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Золотовой Е.Н. и Маненкова А.Н. при участии представителей индивидуального предпринимателя Т. В. А. – Я. Н.С. (доверенность от 14.08.2019), М. З-М.Г.(доверенность от 14.08.2019), рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А56-52992/2018 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Т. В. А. (Санкт-Петербург) на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2018, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.12.2018,

УСТАНОВИЛА:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю Т. В. А. о взыскании 1 050 000 руб. штрафа в связи с отказом от цены продажи нежилого помещения по договору от 24.07.2017 купли-продажи при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено акционерное общество «Фонд имущества Санкт-Петербурга» (далее – Фонд имущества).

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 09.07.2018, оставленным без изменения постановлениями Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 и Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.12.2018, иск удовлетворил.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматель, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, просит отменить указанные судебные акты и отказать Комитету в иске.

Определением от 06.08.2019 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба предпринимателя вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В отзыве на кассационную жалобу Комитет просит оставить указанные судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными. В судебном заседании представители предпринимателя поддержали доводы жалобы. Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей предпринимателя, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене.

Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, на основании заключенного с Комитетом (арендодателем) договора от 25.12.2007 № 03-А109532 предприниматель Т. В.А. является арендатором находящегося в собственности Санкт-Петербурга нежилого помещения площадью 78,1 кв.м, расположенного в подвале жилого дома по адресу: СанктПетербург, ….
Предприниматель 12.11.2015 обратился в Комитет с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 159-ФЗ).
На основании заявления предпринимателя распоряжением Комитета от 31.12.2015 № 1716-рз «Об условиях приватизации объекта нежилого фонда по адресу: Санкт-Петербург, …» установлено преимущественное право арендатора на приобретение в собственность без торгов указанного объекта недвижимости.

Комитет направил в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи помещения по цене 10 500 000 руб., определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 18.12.2015 № 31-8-0119(293)-2015, выполненным Санкт-Петербургским государственным унитарным предприятием «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (далее – ГУП ГУИОН), учредителем которого является Комитет.

Т. В.А. полученный проект договора не подписала, не согласившись с предложенной в нем выкупной ценой нежилого помещения, о чем сообщила Фонду имущества, который от имени Комитета осуществляет функции продавца, и обратилась в оценочную организацию - общество с ограниченной ответственностью «Эксперт-оценка» с целью определения рыночной стоимости арендованного помещения. Согласно заключению этой оценочной организации рыночная стоимость помещения составляет 4 100 000 руб. Поскольку на предложение Т. В.А. об указании в договоре выкупной стоимости, определенной названной организацией, Фонд имущества сообщил, что изменение цены не входит в его компетенцию, предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании недостоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества, установленной на основании отчета ГУП ГУИОН от 18.12.2015, и об обязании Комитета заключить договор купли-продажи спорного имущества по цене, определенной судом.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области решением от 10.03.2017, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 22.11.2017 по делу № А56-25899/2016, прекратил производство по требованию предпринимателя о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта, установленной на основании отчета ГУП ГУИОН от 18.12.2015, посчитав, что оспаривание величины стоимости невозможно, обязал Комитет заключить с предпринимателем договор купли-продажи нежилого помещения по цене 10 500 000 руб., определенной в указанном отчете. При этом суды исходили из того, что согласно заключению судебной экспертизы, назначенной судом первой инстанции для проверки соответствия отчета ГУП ГУИОН от 18.12.2015 требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, данный отчет указанным требованиям соответствует.

Комитет в письме от 02.08.2017 предложил предпринимателю обратиться в Фонд имущества для оформления договора, указав при этом, что с момента вступления решения суда от 10.03.2017 в законную силу у покупателя возникает обязанность по внесению первого платежа.
Предприниматель, полагая договор купли-продажи помещения незаключенным, в письме от 22.08.2017 уведомил продавца об отказе вносить первый платеж. Комитет, ссылаясь на то, что в соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор купли продажи помещения считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда от 10.03.2017 по делу № А56-25899/2016, обратился в суд с иском о взыскании с предпринимателя 1 050 000 руб. штрафа (10 процентов от цены продажи объекта), предусмотренного пунктом 7.5.1 договора купли-продажи за просрочку покупателем свыше 10 дней внесения первого платежа.

Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статьи 309, 310, 333, 425, 445, 446, 453, 486 ГК РФ, разъяснения, приведенные в пунктах 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», пришли к выводу об обоснованности иска. Суды исходили из следующего: вступившим в законную силу 24.07.2017 решением суда от 10.03.2017 по делу № А56-25899/2016 урегулированы разногласия сторон об условиях договора купли-продажи муниципального имущества в части установления цены; по условиям договора купли-продажи оплата приобретаемого помещения осуществляется покупателем (предпринимателем) в рассрочку на 5 лет, при этом первый платеж подлежит перечислению в течение 10 дней с даты подписания договора; в случае просрочки внесения первого платежа свыше 10 дней покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта и с него подлежит взысканию штраф в размере 10 процентов от цены продажи; с учетом заключения договора по решению суда обязанность перечислить первый платеж возникла у предпринимателя в течение 10 дней с 24.07.2017; поскольку предпринимать нарушил срок внесения платежа по договору, Комитет правомерно признал предпринимателя отказавшимся от оплаты цены объекта по договору и потребовал взыскания установленного пунктом 7.5.1 договора штрафа; основания, предусмотренные статьей 333 ГК РФ для уменьшения размера штрафа, отсутствуют.

Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Судебная коллегия считает, что суды трех инстанций при рассмотрении настоящего дела неправильно применили нормы материального права и не учли следующего. В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Согласно пунктам 1 и 4 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ предусмотрено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из материалов дела и установлено судами, предприниматель не подписывал подготовленный Комитетом проект договора купли-продажи помещения, направил в его адрес возражения относительно существенного условия договора – предложенной продавцом выкупной цены и с момента получения проекта договора до настоящего времени неоднократно указывал на отсутствие воли заключать договор на предложенных Комитетом условиях. Пунктом 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, если сторона, для которой в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ); при этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется. Решение суда, принятое по спору, рассмотренному в порядке пункта 4 статьи 445 ГК РФ, и направленному на понуждение ответчика к совершению волеизъявления, замещает волю ответчика, а не истца.
Таким образом, исходя из содержания пункта 4 статьи 445 ГК РФ и приведенных разъяснений, договор считается заключенным между сторонами на условиях, содержащихся в решении суда. При этом в решении должны быть указаны существенные условия договора (условия, которые позволяют считать договор заключенным и о необходимости согласования которых заявит одна из сторон), в остальном содержание прав и обязанностей сторон регулируется императивными нормами законодательства и восполняется диспозитивными нормами законодательства, если правило иное, чем определено в диспозитивной норме, прямо не указано в решении суда (пункт 4 статьи 421, пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Предприниматель в деле № А56-25899/2016 заявил требования, касающиеся достоверности величины рыночной стоимости нежилого помещения и обязания Комитета заключить договор купли-продажи по достоверной рыночной стоимости помещения (пункт 2 части 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ). Как следует из резолютивной части решения от 10.03.2017 по указанному делу, суд обязал именно Комитет в лице Фонда имущества заключить с предпринимателем договор купли-продажи по цене 10 500 000 руб. При этом в данном решении не приведены какие-либо условия договора, в том числе о штрафе, и отсутствует указание на предпринимателя как лицо, обязанное заключить договор выкупа. В силу статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. По смыслу данной нормы ответственность в виде неустойки (штрафа) не может наступить вследствие обстоятельств, не предусмотренных законом или договором. Поскольку между сторонами возник спор только о цене выкупа арендованного предпринимателем помещения, судом вопрос о размере штрафа как договорного условия не рассматривался и в законодательстве взыскание штрафа в случае отказа покупателя от оплаты цены объекта в размере, исчисленном Комитетом, не предусмотрено, предприниматель не является стороной отношений, для которой заключение договора обязательно, у Т. В.А. не возникло соответствующего обязательства и на нее не может быть возложена эта ответственность.

Кроме того, при рассмотрении настоящего спора следует учитывать нормы специального Закона № 159-ФЗ, которым предусмотрено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности приобрести такое имущество (статья 3), а на уполномоченный орган при получении соответствующего заявления от субъекта предпринимательства возлагается обязанность обеспечить заключение договора о проведении оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю договор купли-продажи арендуемого имущества (часть 3 статьи 9).

Частью 4 статьи 4 названного Закона установлено, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества. Течение указанного срока приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда (часть 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).
Согласно части 9 статьи 4 названного Закона субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента отказа данного субъекта от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества; по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 статьи 4 Закона № 159-ФЗ.

Таким образом, исходя из положений Закона № 159-ФЗ, Комитет, как уполномоченный орган, является тем лицом, для которого заключение договора купли-продажи муниципального имущества является обязательным в силу закона, а предприниматель имеет право отказаться от заключения договора на любом из этапов и в этом случае он утрачивает преимущественное право на выкуп арендованного имущества. Иное толкование гражданского законодательства приводит к навязыванию предпринимателю договора, который он в силу Закона № 159-ФЗ не обязан заключать.

Решение арбитражного суда от 10.03.2017 по делу № А56-25899/2016 об обязании Комитета заключить договор купли-продажи вступило в силу с 24.07.2017 (даты принятии постановления апелляционного суда). При этом предприниматель отказался от заключения договора 22.08.2017, то есть в течение 30 дней с момента вступления в силу указанного решения. Ввиду того, что решение суда по делу № А56-25899/2016 не является судебным актом, принятым в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, и не предполагает заключение договора купли-продажи с момента вступления решения в силу, договор по цене, установленной этим решением, сторонами не заключен, у предпринимателя отсутствовала обязанность по внесению выкупной цены продажи объекта недвижимости и, как следствие, Комитет не вправе требовать взыскания штрафа за невнесение выкупной цены на основании условий договора, предложенного им предпринимателю.

Следует также отметить, что на протяжении всего спорного периода до даты прекращения сторонами договора аренды в мае 2018 года 8 предприниматель вносил арендную плату за пользование нежилым помещением, а арендодатель принимал эту плату. Принимая во внимание изложенное, судебная коллегия считает, что суды трех инстанций допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны защита нарушенных прав и законных интересов заявителя, поэтому обжалуемые судебные акты следует отменить, а в иске Комитету отказать.

Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 09.07.2018, постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2018 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 18.12.2018 по делу № А56-52992/2018 отменить. В удовлетворении требований Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга отказать.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий И.Л. Грачева
Судьи Е.Н. Золотова А.Н. Маненков



Написать письмо Назад Наверх Все права принадлежат автору.