Rambler's Top100




О себе

Форум

Арбитражная и судебная практика

Полезные публикации

Образцы документов

Комментарии нормативных актов

Каталог полезностей

Контакты

Главная

 


 
Бесплатная рассылка

Образцы договоров, налоговые и арбитражные полезности


TopList Rating SALDO.ru HotLog

10/07/2020

Последствия не подписания арендатором передаточного акта

Верховный Суд РФ в определении от 5 июня 2020 г. N 305-ЭС20-4196 указал на возможные последствия для арендатора при не подписании им акта приема-передачи нежилого помещения по уже заключенному договору аренды.
Между обществами был заключен договор аренды нежилого помещения. Арендатор не принял помещения по акту приема-передачи и направил арендодателю уведомление об отказе от договора. Последний обратился в суд за взысканием гарантийного взноса по договору, неустойки, убытков, а также просил суд обязать арендатора подписать акт приема-передачи помещения.
Суды трех инстанций требования арендодателя удовлетворили. Суды исходили из того, что поскольку арендатор уклонился от приемки арендованных по договору помещений, в нарушение требований статей 309 и 310 ГК РФ не исполнил обязанность по уплате гарантийного взноса, у него отсутствует право на односторонний отказ от договора, арендатор должен исполнить установленные договором обязательства: принять помещения в аренду по акту, уплатить гарантийный взнос, неустойку за нарушение срока внесения гарантийного взноса, убытки в виде арендной платы, начисленной с даты, когда арендатор должен был принять арендованные помещения.
Верховный суд с ними не согласился. В случае отказа арендатора от приемки помещения во владение или пользование арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора и (или) возмещения убытков. Однако он не может обязать арендатора принять спорные помещения по акту приема-передачи путем подписания этого акта.
Суды в нарушение статей 329 и 431 ГК РФ не дали толкование в совокупности условий договора, которыми предусмотрено назначение гарантийного взноса, его судьба в случае расторжения договора, не исследовали вопрос о возможности одновременного взыскания гарантийного взноса, обеспечивающего исполнение обязательств по договору аренды, и убытков за неисполнение тех же обязательств.


ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 июня 2020 г. N 305-ЭС20-4196
Судья Верховного Суда Российской Федерации Грачева И.Л., изучив по материалам истребованного дела кассационную жалобу акционерного общества "АС РУС М." (Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы от 24.05.2019, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2019 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 23.12.2019 по делу N А40-285997/2018,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "М-" (далее - общество "М-") обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу "АС РУС М." (далее - общество "АС РУС М.") о взыскании 1 435 460 руб. 17 коп. гарантийного взноса по договору от 17.08.2018 N 238-АП аренды нежилых помещений, 43 063 руб. 84 коп. неустойки за несвоевременное перечисление гарантийного взноса за период с 01.09.2018 по 30.09.2018, 1 620 458 руб. 34 коп. убытков, возникших в связи с отказом принять помещения по акту, в размере неполученной арендной платы за период с 27.08.2018 по 30.09.2018; об обязании ответчика принять от истца по акту приема-передачи путем его подписания помещения общей площадью 781,9 кв. м, расположенные по адресу: Москва, ул. Обручева, д. 23, корпус 3.
Арбитражный суд города Москвы решением от 24.05.2019, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда от 12.08.2019 и Арбитражного суда Московского округа от 23.12.2019, иск удовлетворил.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество "АС РУС М.", ссылаясь на нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, просит пересмотреть в кассационном порядке указанные судебные акты, отменить их и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции в ином составе суда.
Дело 14.04.2020 истребовано из Арбитражного суда города Москвы.
По смыслу части 1 статьи 291.1, части 7 статьи 291.6, статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Изучив материалы дела и приведенные в жалобе доводы, судья Верховного Суда Российской Федерации считает, что имеются основания для передачи кассационной жалобы общества "АС РУС М." вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Как следует из материалов истребованного дела и установлено судами, общество "М-" (арендодатель) и общество "АС РУС М." (арендатор) заключили договор аренды от 17.08.2018 N 238-АП, по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору во временное владение и пользование на 11 месяцев нежилые помещения, а арендатор обязался принять их по акту приема-передачи и оплачивать пользование ими.
Ежемесячная постоянная арендная плата без учете налога на добавленную стоимость (НДС) составляет 1 216 491 руб. 67 коп. (пункт 5.1 договора).
В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатор с 23.08.2018 вправе начать завозить мебель для размещения офиса, а 27.08.2018 обязан принять помещения по акту.
В пункте 1 договора стороны определили, что гарантийным взносом именуется денежная сумма, перечисляемая арендатором арендодателю в обеспечение обязательств по договору; гарантийный взнос является способом обеспечения обязательств, предусмотренных договором и статьей 329 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), но не является задатком.
Согласно пункту 6.1.1 договора арендатор в срок до 01.09.2018 обязан уплатить первую часть гарантийного взноса в размере 1 216 491 руб. 67 коп. (без учета НДС), через шесть месяцев с даты начала аренды уплатить вторую часть этого взноса в размере 1 216 491 руб. 67 коп. (без учета НДС). Арендатор уплачивает НДС в соответствии с действующим законодательством.
Гарантийный взнос находится у арендодателя и используется в счет обеспечения нарушения арендатором исполнения обязательств по договору (пункт 6.2 договора).
Пунктом 14.2 договора установлено, что в случае просрочки исполнения какого-либо денежного обязательства, предусмотренного договором, нарушившая сторона по письменному требованию другой стороны уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, но в сумме не более 10% от суммы, оплата которой просрочена.
Общество "АС РУС М." не приняло помещения по акту приема-передачи 19.08.2018 направило арендодателю уведомление об отказе от договора.
Общество "М-" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что арендатор в установленный договором срок помещения не принял, акт приема-передачи их в аренду не подписал, сумму гарантийного взноса не уплатил, уведомления арендодателя 03.09.2018 и 04.10.2018 с требованием исполнить обязательства, предусмотренные договором, не исполнил и без оснований отказался в одностороннем порядке от договора аренды.
При этом истец указал, что согласно пункту 16.3 договора арендатор только по истечении первого года действия договора имеет право в одностороннем порядке отказаться от его исполнения без указания причин, без потери гарантийного взноса и уплаты штрафных санкций, уведомив за 90 дней об этом арендодателя.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, проанализировав условия договора аренды, сославшись на статьи 15, 308.3, 307, 309, 310, 330, 381.1, 393, 421, 431, 450.1, 452, 606, 614, 620, 655 ГК РФ, пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.
Суды исходили из того, что поскольку арендатор уклонился от приемки арендованных по договору от 17.08.2018 помещений, в нарушение требований статей 309 и 310 ГК РФ не исполнил обязанность по уплате гарантийного взноса, у него отсутствует право на односторонний отказ от договора, ответчик должен исполнить установленные договором обязательства: принять помещения в аренду по акту, уплатить гарантий взнос, неустойку за нарушение срока внесения гарантийного взноса, убытки в виде арендной платы, начисленной с даты, когда арендатор должен был принять арендованные помещения.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
В кассационной жалобе общество "АС РУС М.", ссылаясь на то, что суды трех инстанций неправильно применили нормы материального и процессуального права, просит отменить принятые по делу судебные акты, указывая в числе прочих доводов на следующее.
Суды неправильно применили и истолковали положения статей 308.3, 396 и 406 ГК РФ, что привело к принятию незаконного решения о понуждении (обязании) арендатора исполнить обязательство в натуре - принять помещения по акту приема-передачи наряду со взысканием убытков и гарантийного взноса.
Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства.
В пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" также разъяснено, что при разрешении судами вопроса о допустимости понуждения должника к исполнению обязательства в натуре необходимо учитывать не только положения Гражданского кодекса Российской Федерации, иного закона или договора, но и существо соответствующего обязательства.
Обязание ответчика (арендатора), который утратил интерес к аренде, о чем известил арендодателя, к приемке помещений путем подписания соответствующего акта приема-передачи не может являться надлежащим способом защиты прав арендодателя, которые он считает нарушенными, противоречит существу договора аренды и положениям статьи 308.3 ГК РФ.
Предметом присуждения в данном случае может быть обязанность уплатить арендодателю денежную сумму.
В соответствии с пунктом 2 статьи 396 ГК РФ возмещение убытков в случае неисполнения обязательства и уплата неустойки за его неисполнение освобождают должника от исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено законом или договором.
В нарушение названных норм истец - арендодатель предъявил одновременно требование об обязании исполнить обязательство в натуре, возместить ему убытки в размере ежемесячной арендной платы, уплатить предусмотренный договором гарантийный взнос, который служит обеспечением исполнения обязательств арендатора по договору.
Неподписание акта приема-передачи ответчиком является случаем просрочки кредитора, так как при неисполнении обязательства по приемке помещения арендатором арендодатель не имеет возможности исполнить свое обязательство по передаче помещения во владение арендатора. В случае просрочки кредитора в силу пункта 2 статьи 406 ГК РФ должник вправе требовать взыскания соответствующих убытков, а не присуждения исполнения в натуре.
В соответствии со статьей 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Суды в нарушение статей 329 и 431 ГК РФ не дали толкование в совокупности условий договора, которыми предусмотрено назначение гарантийного взноса, его судьба в случае расторжения договора, не исследовали вопрос о возможности одновременного взыскания гарантийного взноса, обеспечивающего исполнение обязательств по договору аренды, и убытков за неисполнение тех же обязательств.
Приведенные в жалобе общества "АС РУС М." доводы о существенном нарушении судами трех инстанций норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход настоящего дела, заслуживают внимания, в связи с чем жалобу с делом следует передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 184, пунктом 2 части 7 статьи 291.6, статьей 291.9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации
определил:
жалобу акционерного общества "АС РУС М." передать для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Назначить рассмотрение кассационной жалобы в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации на 23 июня 2020 года на 12 часов 00 минут в помещении суда по адресу: Москва, Поварская улица, дом 15, зал N 3048 (подъезд 5).
Судья Верховного Суда
Российской Федерации
И.Л.ГРАЧЕВА



Написать письмо Назад Наверх Все права принадлежат автору.