Rambler's Top100




О себе

Форум

Арбитражная и судебная практика

Полезные публикации

Образцы документов

Комментарии нормативных актов

Каталог полезностей

Контакты

Главная

 


 
Бесплатная рассылка

Образцы договоров, налоговые и арбитражные полезности


TopList Rating SALDO.ru HotLog

02/07/2021

Возврат обеспечительного платежа арендатору

Верховный Суд РФ в определении от 18 июня 2021 г. 306-ЭС21-4034 пришел к выводу, что обеспечительный платеж, внесенный арендатором первоначальному арендодателю, должен быть возвращен арендатору, даже в случае продажи арендованного помещения новому арендодателю.
При этом, даже при заключения между арендатором и новым арендодателем соглашения о прекращении договора аренды, содержащего условие о прекращении всех обязательств по договору аренды, за исключением, в частности, обязанности первого арендодателя по возврату обеспечительного платежа, обязанность по возврату обеспечительного платежа может быть возложена на нового арендодателя.

Основный вывод Верховного Суда РФ в вышеуказанном определении заключается в следующем:
«В любом случае смена одной стороны в договоре аренды, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней и лишать эту другую сторону (арендатора) права на возврат обеспечительного платежа».

С учетом вышеназванных выводов Верховного Суда РФ рекомендуется арендатору предъявлять иск о возврате обеспечительного платежа по договору аренды к обоим арендодателям (прежнему, которому был внесен обеспечительный платеж, и новому арендодателю).

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 июня 2021 г. 306-ЭС21-4034

Резолютивная часть определения объявлена 15.06.2021.
Полный текст определения изготовлен 18.06.2021.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,
судей Золотовой Е.Н., Чучуновой Т.С., рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Л. В." на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 по делу N А65-27473/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2020
по иску общества с ограниченной ответственностью "Л. В." к обществу с ограниченной ответственностью "З." о взыскании 454 440 руб. обеспечительного платежа,
при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя Д. Ю. Н.,
при участии в судебном заседании представителя от индивидуального предпринимателя Д. Ю.Н. – Д. О.А.
Общество с ограниченной ответственностью "Л. В.", общество с ограниченной ответственностью "З.", извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, представителей для участия в судебном заседании не направило, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие их представителей.
Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., объяснение представителя индивидуального предпринимателя Д. Ю.Н, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

установила:

решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020, оставленным без изменений постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2020, в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, общество с ограниченной ответственностью "Л. В." (далее - общество "Л. В.") просит отменить обжалуемые судебные акты, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 31.05.2021 кассационная жалоба вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что она подлежит удовлетворению в силу следующего.
Разрешая спор по настоящему делу, суды установили, что 23.06.2016 индивидуальным предпринимателем Д. Ю.Н. (арендодатель) и обществом "Л. В." (арендатор) заключен договор аренды нежилого объекта недвижимости на срок до 22.06.2026 для использования под предприятие общественного питания.
Пунктом 3.4.5 договора стороны согласовали наличие у арендатора обязанности своевременно вносить арендную плату за пользование объектом в размере, порядке, сроки и на условиях, определенных договором, независимо от фактического пользования объектом. Кроме того, на арендатора возложена обязанность до 01.09.2016 произвести оплату 454 440 руб. обеспечительного платежа за последние 2 месяца аренды.
Впоследствии 21.09.2017 индивидуальный предприниматель Д. Ю.Н. (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "З." (покупатель, новый арендодатель) заключили договор купли-продажи принадлежащих продавцу 2/100 долей земельного участка и размещенного на нем нежилого помещения. В установленном законом порядке 27.09.2017 за обществом "З." зарегистрировано право собственности на указанные объекты недвижимости.
Общество "З." 03.10.2017 направило в адрес истца письмо с требованием вернуть помещение по акту приема-передачи, в связи с чем истцом и обществом "З." 11.11.2017 заключено соглашение о расторжении с 11.11.2017 договора аренды от 23.06.2016 N 4/16.
В пункте 3 указанного соглашения стороны согласовали, что новый арендодатель выплачивает арендатору 2 400 000 руб. в качестве отступного.
В соответствии с пунктом 4 указанного соглашения уплата отступного прекращает все обязательства по договору, кроме обязательств, вытекающих из ненадлежащего исполнения договора индивидуальным предпринимателем Д. Ю.Н. до 21.09.2017, и по возврату им обеспечительного платежа (пункт 5).
При этом в пункте 5 соглашения от 11.11.2017 общество "З." подтвердило, что обеспечительный платеж по договору аренды в размере 454 440 руб. индивидуальным предпринимателем Д. Ю.Н. ему не передавался. Претензии по ненадлежащему исполнению договора до 21.09.2017 и по возврату обеспечительного платежа арендатор должен предъявлять непосредственно индивидуальному предпринимателю Д. Ю.Н. Пунктом 6 соглашения стороны согласовали, что после исполнения условий пунктов 2 и 3 соглашения они не имеют и не будут иметь друг к другу никаких претензий, и подтверждают, что между ними урегулированы все вопросы, вытекающие из договора. По акту приема-передачи от 11.11.2017 истец возвратил обществу "З." арендуемое помещение.
Между тем обеспечительный платеж в сумме 454 440 руб. арендатору ни прежним ни новым арендодателем не возвращен, в связи с чем общество "В. Л." было вынуждено обратился в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Д. Ю.Н.
По результатам рассмотрения дела N А65-42798/2017 суды отказали обществу "Л. В." в удовлетворении исковых требований к индивидуальному предпринимателю Д. Ю.Н. о взыскании 454 440 руб. обеспечительного платежа. При этом указали, что договор купли-продажи от 21.09.2017, содержащий условие об обременении имущества в виде аренды на срок с 23.06.2016 по 22.06.2026, не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него или входит в состав стоимости объекта недвижимости.
Также суды отметили, что условие соглашения от 11.11.2017 о расторжении договора аренды о предъявлении претензий по возврату обеспечительного платежа непосредственно к индивидуальному предпринимателю Д. Ю.Н. не влекут для него в силу положений статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) каких-либо обязанностей, поскольку последний стороной соглашения не является.
Общество "Л. В." обратилось с заявлением о пересмотре решения Арбитражного суда Республики Татарстан от 30.04.2019 по делу N А65-42798/2017 по вновь открывшимся обстоятельствам в части отказа в удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю Д. Ю.Н. о возврате 454 440 руб. обеспечительного платежа, указывая в качестве вновь открывшегося обстоятельства на решение Арбитражного суда Республики Татарстан по настоящему делу об отказе в удовлетворении иска общества "Л. В." о взыскании с общества "З." 454 440 руб. обеспечительного платежа ввиду отсутствия документов, свидетельствующих о передаче новому арендодателю обеспечительного платежа.
Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от 22.07.2020, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2020 и постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 17.12.2020, в удовлетворении заявления общества "Л. В." о пересмотре решения суда первой инстанции по вновь открывшимся обстоятельствам отказано.
Требования по настоящему делу заявлены обществом "Л. В." со ссылкой на нахождение обеспечительного платежа у нового арендодателя - общества "З.".
Отказывая в удовлетворении иска, суды руководствуясь положениями статей 307 - 309, 329, 381.1, 606, 611, 614, 617, 1062 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходили из того, что факт нахождения обеспечительного платежа у общества "З." не доказан, пунктом 5 соглашения от 11.11.2017 ответчик подтвердил непередачу ему обеспечительного платежа первоначальным арендодателем индивидуальным предпринимателем Д. Ю.Н., что также было установлено и в рамках дела N А65-42798/2017.
При этом суд апелляционной инстанции, ссылаясь на пункт 3.4.5 договора аренды, указал на безвозвратность обеспечительного платежа.
Оставляя в силе судебные акты судов первой и апелляционной инстанций, суд округа отметил, что в соглашении от 11.11.2017 указано, что претензии по возврату обеспечительного платежа должны предъявляться не к ответчику, а индивидуальному предпринимателю Д. Ю.Н. Кроме того, пунктами 5 и 6 стороны настоящего спора подтвердили отсутствие друг к другу претензий по договору аренды, что подтверждает добровольный отказ истца от требований к новому арендодателю по взысканию обеспечительного платежа.
Между тем судами при рассмотрении спора не было принято во внимание следующее.
Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса регламентировано, что переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 24 информационного письма Президиума от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснил, что в связи со сменой собственника арендованного имущества прежний арендодатель перестает быть стороной по договору аренды.
В соответствии с частью 1 статьи 384 Гражданского кодекса если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.
Таким образом, покупатель объекта недвижимости, обремененного правом аренды третьего лица, в силу закона приобретает весь без исключений объем прав и обязанностей арендодателя по договору аренды. Прежний собственник выбывает из арендных правоотношений.
Пунктом 3.4.7 договора аренды согласовано, что обеспечительный платеж является безвозвратным и обеспечивает обязательство арендатора по внесению арендной платы и/или по уплате неустоек и штрафов и/или по возмещению убытков и/или по уплате любых платежей, связанных с фактом подписания, заключения, исполнения и расторжения договора аренды.
Между тем пунктом 4 соглашения от 23.06.2016 общество "З.", как новый арендодатель, принявший на себя все права и обязанности по договору аренды, согласовало, что уплата отступного прекращает все обязательства по договору аренды, кроме обязательства прежнего арендодателя по возврату обеспечительного платежа.
При наличии такого условия в соглашении, судам следовало оценить пункт 5 соглашения, в котором общество "Л. В." и общество "З.", по сути, согласовали уступку требования новым собственником к предпринимателю Д. Ю.Н., возникающего из договора купли-продажи, в связи с наличием прав третьих лиц на предмет договора.
Однако судебными актами по делу N А65-42798/2017, по которому общество "Л. В." обратилось к Д. Ю.Н., суды отказали в удовлетворении требований, указав на то, что договор купли-продажи между предпринимателем Д. Ю.Н. и ООО "З." от 21.09.2017 не содержит условий о том, что принятый предпринимателем обеспечительный платеж сохраняется у него; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что при определении стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи доли земельного участка с нежилым помещением от 21.09.2017 не учитывался обеспечительный платеж.
Таким образом, судами указано на отсутствие у ООО "З." требования к предпринимателю Д. Ю.Н.
Однако судами в такой ситуации должен быть разрешен вопрос о том, освобождает ли исходя из обстоятельств дела нового собственника от требования о возврате ООО "Л. В." обеспечительного платежа, совершенная им уступка требования к предпринимателю Д. Ю.Н. обществу "Л. В." с учетом того, что в рамках дела по иску последнего к предпринимателю Д. Ю.Н., суды уже это требование признали несуществующим.
Суды не учли, что в любом случае смена одной стороны в договоре, осуществленная без согласия другой стороны, по общему правилу не может значительно ухудшать положение последней (пункт 1 статьи 384, статьи 386, 392.2, 393.3 ГК РФ, пункт 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки"). В данном случае переход прав и обязанностей арендодателя ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка между ООО "З." и предпринимателем Д. Ю.Н. не может ухудшать положение ООО "Л. В." и лишать его права на возврат обеспечительного платежа.
На основании изложенного судебная коллегия полагает, что принятые по настоящему делу судебные акты нельзя признать законными и обоснованными ввиду существенного нарушениями судами норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем указанные судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а дело направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

определила:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 04.06.2020 по делу N А65-27473/2019, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2020 и постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 18.12.2020 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.

Председательствующий судья
Е.Е.БОРИСОВА

Судьи
Е.Н.ЗОЛОТОВА
Н.С.ЧУЧУНОВА



Написать письмо Назад Наверх Все права принадлежат автору.