Протокол разногласий к договору с управляющей компанией на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома при непосредственном управлении домом самими собственниками

Некоторые управляющие компании предлагают собственникам помещений многоквартирного дома перейти на управление многоквартирным домом самими собственниками, чтобы сами собственники заключали от своего имени договоры о предоставлении коммунальных услуг.
При этом управляющие компании предлагают заключить с ними договор лишь на оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома.
Однако предлагаемые некоторыми управляющими компаниями к заключению договоры ущемляют права собственников помещений в многоквартирных домах.

Я бы рекомендовал заключать с управляющей компанией краткосрочный договор, включающий в себя не абстрактный перечень универсальных услуг по ремонту общего имущества многоквартирного дома, а перечень более конкретных услуг.
Например, оказание ежедневных услуг по уборке территории многоквартирного дома, устранение всех аварийных ситуаций (протечек и засоров), а также – конкретный ремонт конкретного имущества, например, замену всех труб в подвале в период действия договора.

Для образца можно воспользоваться предлагаемым мною нижеприведенным протоколом разногласий к конкретному договору.


ПРОТОКОЛ РАЗНОГЛАСИЙ
к договору на оказание услуг по содержанию и выполнению работ по текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома, заключаемому между ООО «Образец» (Исполнитель) и собственниками жилых помещений многоквартирного дома по адресу: ул. Образцовая, 99 (Собственники)

РЕДАКЦИЯ
ИСПОЛНИТЕЛЯ
1.Раздел 2 «Цель договора». В этом разделе договора Исполнитель предлагает выполнять свои обязанности лишь в пределах денежных средств, поступающих от собственников и нанимателей помещений.


РЕДАКЦИЯ
СОБСТВЕННИКОВ
1.Из единого предложения Раздела 2 , излагающего цель договора исключить слова «в пределах денежных средств, поступающих от собственников и нанимателей помещений».
Данная редакция Собственников основана на пункте 1.2 статьи 164 Жилищного кодекса РФ, согласно которому оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме не ставится в зависимость от количества поступивших от Собственников денежных средств, так как пунктом 6.1 заключаемого договора определен конкретный размер средств, который должен быть достаточным для выполнения Исполнителем своих обязанностей по договору.

РЕДАКЦИЯ
ИСПОЛНИТЕЛЯ
2. Пункт 3.1.3 изложен в следующей редакции: «Исполнитель обязуется производить санитарную уборку (в том числе покос травы, обрезку кустарников, очистку от снега и наледи) только территорий, входящих в границы земельного участка дома, т. е. только дворовой территории, по согласованию и в порядке, утвержденном Собственниками».

РЕДАКЦИЯ
СОБСТВЕННИКОВ
2. Пункт 3.1.3 изложить в следующей редакции: Исполнитель обязуется обеспечить надлежащее санитарное состояние:
- подвала многоквартирного дома;
- всей придомовой территории;
- и территории, на которой находятся контейнеры для сбора и вывоза твердых бытовых отходов.
Обеспечение надлежащего санитарного состояния подвала многоквартирного дома включает в себя:
- недопущение в нем сырости и его затопления, позволяющих скоплению в подвале комаров;
- проведение соответствующей обработки подвала химическим средствами, препятствующими недопущению появления в подвале комаров;
- своевременный ремонт проходящего в подвале инженерного оборудования с целью недопущения образования протечек инженерного оборудования и затопления подвала водой и канализационными стоками.
Обеспечение надлежащего санитарного состояния всей придомовой территории включает в себя:
- уборку всей придомовой территории, в том числе и от снега в порядке и сроки, установленные соответствующими решениями органов местного самоуправления, не допуская образования наледи.
Обеспечение надлежащего санитарного состояния территории, на которой находятся контейнеры для сбора и вывоза твердых бытовых отходов, включает в себя:
- обеспечение своевременного вывоза твердых бытовых отходов и недопущение их скопления в местах, помимо предназначенных для их сбора контейнеров».


РЕДАКЦИЯ
ИСПОЛНИТЕЛЯ
3. Пункт 4.5.1 изложен в следующей редакции: «Собственники не вправе производить работы на инженерных сетях дома, отнесенных к общему имуществу дома без согласования с Исполнителем (управляющей компанией) или решения общего собрания Собственников».

РЕДАКЦИЯ
СОБСТВЕННИКОВ
3. Пункт 4.5.1 изложить в следующей редакции: «Собственники по согласованию между собой вправе без получения согласия Исполнителя самостоятельно или с привлечением третьих лиц производить любые работы по улучшению состояния общего имущества многоквартирного дома или использовать общее имущество многоквартирного дома без ущерба для этого имущества с целью удовлетворения своих личных потребностей. Например, заменять металлические трубы на более современные, или проводить сети кабельного телевидения, устанавливать антенны и пр. Во всех этих случаях требуется обязательное согласование с председателем Совета многоквартирного дома».

РЕДАКЦИЯ
ИСПОЛНИТЕЛЯ
4.Пункт 7.3.4 изложен в следующей редакции: «Исполнитель не несет ответственности за ненадлежащее содержание общего имущества, если Собственники не в полном объеме профинансировали его содержание и ремонт».


РЕДАКЦИЯ
СОБСТВЕННИКОВ
4. Пункт 7.3.4 изложить в следующей редакции: «При ненадлежащем исполнении одной из сторон настоящего договора принятых на себя обязательств, другая сторона вправе потребовать досрочного расторжения договора. При этом со стороны Собственников право требовать досрочного расторжения договора принадлежит любому из собственников, который вправе направить свое мотивированное требование Исполнителю о досрочном расторжении договора без согласования этого требования с другими собственниками, а лишь с уведомлением о направлении такого требования председателя Совета многоквартирного дома.
Председатель Совета многоквартирного дома в случае несогласия с таким требованием о досрочном расторжении договора вправе собрать общее собрание собственников, на котором это требование может быть признано необоснованным, что не лишает собственника, настаивающего на досрочном расторжении договора обратиться в суд. Требование Исполнителя о досрочном расторжении настоящего договора подлежит исполнению в десятидневный срок с момента его заявления председателю Совета многоквартирного дома. В течение этого десятидневного срока Исполнитель должен продолжать исполнять свои обязательства по договору в полном объеме».


РЕДАКЦИЯ
СОБСТВЕННИКОВ
5.Пункт 3.1.22 в договоре отсутствует.
Дополнить договор пунктом 3.1.22 следующего содержания: «Исполнитель обязуется:
- по обращению любого собственника или нанимателя жилого помещения незамедлительно и бесплатно производить устранение любых засоров канализационной сети многоквартирного дома, а также – бесплатно и незамедлительно производить устранение течи и протечек любого внутриквартирного инженерного оборудования, включая устранение неисправности прокладок кранов, клапанов и других запорных устройств; При этом Собственник или наниматель обязан за свой счет приобрести необходимое для замены оборудование, находящееся в квартире».