Порядок оспаривания кадастровой стоимости

Вся недвижимость в России (земельный участок или любое построенное на нём здание) облагается налогом, зависящим от стоимости самого объекта.
При исчислении налога применяется кадастровая стоимость объекта, которую определяет государство.
Иногда случается так, что определенная государством кадастровая стоимость объекта оказывается намного выше рыночной стоимости этого объекта.
Каждый налогоплательщик вправе оспорить определенную государством кадастровую стоимость.

Однако, прежде чем обращаться в суд, нужно предварительно обратиться в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных органах Росреестра (п. 1 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утв. приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 № 263).

Нужно иметь в виду, что граждане и индивидуальные предприниматели вправе сразу, без обращения в комиссию, обращаться в суд (абз. 3 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ, абз. 3 п. 10 постановления № 28).

Процедура оспаривания регулируется тремя основными документами.
Во-первых, — это Федеральный закон от 29.07.98 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее — Закон № 135-ФЗ).
Во-вторых, — это постановление Пленума Верховного суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее — постановление № 28).
И, в третьих, — это Кодекс административного судопроизводства РФ, в котором есть отдельная глава 25.
При этом нужно учитывать Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости (ФСО № 4)», утв. приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 № 508).

Для оспаривания кадастровой стоимости установлено два основания:

1.недостоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, то есть допущенное при проведении кадастровой оценки искажение данных об объекте оценки, на основании которых определялась его кадастровая стоимость.
Например: неправильное указание сведений в перечне объектов, неправильное определение оценщиком условий, влияющих на стоимость объекта (местоположение объекта, его целевое назначение, вид разрешенного использования земельного участка, аварийное состояние объекта, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории и иные условия), не-правильное применение данных при расчете кадастровой стоимости, неиспользование сведений об аварийном состоянии объекта оценки;

2.установление в отношении объекта его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Нужно иметь в виду, что при долевой собственности на объект недвижимости любой дольщик может начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости независимо от согласия других дольщиков. А арендатор объекта, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспаривать кадастровую стоимость без согласия собственника.

Прежде чем начать процедуру оспаривания кадастровой стоимости, нужно сделать запрос в местное отделение Росреестра о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости.


К заявлению, адресованному комиссии и суду, должны прилагаться следующие документы:
1) кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;
2) нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости;
3) документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
Однако, самым главным доказательством в спорах о пересмотре кадастровой стоимости является отчет об оценке и положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков. Крайне важно, чтобы отчет об оценке, который будет лежать в основе ваших требований, составлялся на основании законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.
Нужно также иметь в виду, что положительное экспертное заключение должно быть подготовлено экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.


В суде необходимо заявлять требования: об установлении в отношении объекта его рыночной стоимости; об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, или же об оспаривании решения или действия (бездействия) комиссии.

Заявление в суд о пересмотре кадастровой стоимости именуется административным иском и подается в верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость (п. 3 постановления № 28).

Нужно иметь в виду, что заявление в суд может быть подано не позднее пяти лет с даты внесения в кадастр оспариваемой стоимости, если на момент обращения в суд в кадастр не внесена новая стоимость.

Административный иск предъявляется к территориальному органу Росреестра и (или) кадастровой палате Росреестра по месту нахождения объекта. Если оспаривается решение комиссии, то ответчиком является комиссия.

Размер государственной пошлины при оспаривании кадастровой стоимости установлен подпунктом 7 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса РФ: для граждан — 300 руб., для организаций — 2000 руб. за каждый объект.

С результатами успешного оспаривания кадастровой стоимости необходимо обращаться в налоговый орган или к арендодателю с требованием о перерасчете налога или арендной платы.

При перерасчете необходимо руководствоваться абзацем 5 ст. 24.20 Закона № 135-ФЗ).