Rambler's Top100




О себе

Форум

Арбитражная и судебная практика

Полезные публикации

Образцы документов

Комментарии нормативных актов

Каталог полезностей

Контакты

Главная

 


 
Бесплатная рассылка

Образцы договоров, налоговые и арбитражные полезности


TopList Rating SALDO.ru HotLog

04/07/2022

Нельзя бесконечно продлять договор аренды

Верховный Суд РФ в определении от 21.06.2022 № 301-ЭС22-1793 по делу № А82-22432/2019 пришел к выводу о том, что даже добросовестный арендатор государственного имущества не вправе требовать более одного раза дальнейшего перезаключения договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Нижестоящие суды пришли к выводу о том, что у всех арендаторов государственного имущества имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое возможно неоднократно, если не имеется юридических препятствий, предусмотренных в законе или в договоре, в том числе и в случае, если ранее договор заключался на новый срок без проведения торгов.
Верховный Суд с такой позицией не согласился и указал следующее.
Изменения, внесенные в Закон о защите конкуренции, не содержат условия о возможности неоднократного перезаключения арендатором, уже реализовавшим свое право на перезаключение договора на новый срок, минуя конкурентные процедуры.
Кроме того, спорные помещения были предоставлены в аренду в отсутствие доказательств принятия решения о предоставлении предпринимателю имущественной поддержки как субъекту малого и среднего предпринимательства.



Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ
от 21 июня 2022 г.
N 301-ЭС22-1793
по делу N А82-22432/2019


Резолютивная часть определения объявлена 14 июня 2022 г.
Полный текст определения изготовлен 21 июня 2022 г.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,
судей Грачевой И.Л., Поповой Г.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области на постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.12.2021 по делу N А82-22432/2019 Арбитражного суда Ярославской области,
по требованию индивидуального предпринимателя Ш. В. И. о признании незаконными и не соответствующими абзацу третьему пункта 1.4 постановления Правительства Ярославской области от 05.02.2013 N 60-п, а также пунктам 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции": решений государственного бюджетного учреждения здравоохранения Ярославской области "Клиническая больница N 3" от 16.10.2019 N 1394 и от 19.11.2019 N 1590 об отказе в заключении нового договора аренды нежилых помещений первого этажа с номерами 1, 4, 5, 6, 7 общей площадью 38,4 кв.м в здании морга, расположенные по адресу: Ярославская область, г. ________; решения Департамента от 12.12.2018 N 28-11484/18 "Об аренде имущества, закрепленного на праве оперативною управления за государственными учреждениями области"; об обязании больницы заключить договор аренды нежилых помещений первого этажа с номерами 1, 4, 5, 6, 7 общей площадью 38,4 кв.м в здании морга, расположенные по адресу: Ярославская область, г. ______, без проведения торгов с предпринимателем.
При участии в судебном заседании представителей:
Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области – З. Ю.А.,
индивидуального предпринимателя Ш. В. И. – Б. Р.В.
Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также выступление представителей сторон спора, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
УСТАНОВИЛА:
индивидуальный предприниматель Ш. В. И. (далее - предприниматель) с 15.02.2008 являлся арендатором нежилых помещений, находящихся в собственности Ярославской области, общей площадью 34,9 кв.м в здании морга, расположенном по адресу: город, для использования в целях оказания ритуальных услуг. Договоры аренды от 26.12.2000 N 8426-Б, от 05.09.2013 N 3, от 31.12.2013 N 3, от 30.12.2014 N 3, от 15.03.2016 N 3, от 11.01.2017 N 3, от 05.02.2018 N 3 заключались с предпринимателем без проведения торгов.
Договор аренды от 25.12.2018 N 11 заключен государственным бюджетным учреждением здравоохранения Ярославской области "Клиническая больница N 3" (далее - учреждение, арендодатель) и предпринимателем на нежилые помещения N 1, 4, 5, 6, 7 общей площадью 38,4 кв. м в здании морга, расположенном по названному адресу, на срок до 23.12.2019 также без проведения торгов.
В пункте 7.2 договора стороны предусмотрели, что по истечении срока действия договора заключение соглашения на новый срок осуществляется в порядке и на условиях, определенных законодательством. О намерении заключить договор на новый срок арендатор уведомляет арендодателя не позднее чем за 30 дней до истечения срока действия договора.
Предприниматель 23.04.2019 обратился к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды помещений на новый срок.
Согласно письмам учреждения от 16.10.2019 N 1394, от 19.11.2019 N 1590 предпринимателю отказано в заключении договора аренды на новый срок со ссылкой на разъяснения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (далее - Департамент), изложенные в его письме от 12.12.2018 N 28-11484/18.
В качестве оснований для отказа в заключении договора аренды на новый срок учреждение и Департамент указали, что лица, ранее реализовавшие право на заключение договора аренды на новый срок, не вправе претендовать на заключение нового договора без проведения аукциона или конкурса, в связи с чем у арендодателя отсутствует обязанность неоднократно перезаключать договор аренды.
Не согласившись с названными решениями учреждения и Департамента, предприниматель обратился в арбитражный суд требованиями по настоящему делу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь положениями частей 9 и 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), установив, что с предпринимателем договоры аренды на нежилые помещения ранее заключались без проведения торгов неоднократно, Департаментом как собственником имущества, переданного учреждению на праве оперативного управления, принято решение, предусматривающее иной порядок распоряжения спорным имуществом, учитывая отсутствие согласия собственника имущества в лице Департамента на передачу имущества в аренду истцу без проведения процедуры торгов, признал оспариваемые решения правомерными.
Суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился суд округа, руководствуясь положениями частей 9 и 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона от 27.12.2018 N 572-ФЗ "О внесении изменений в статью 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции" (далее - Закон N 572-ФЗ), вступившей в силу с 08.01.2019), изменил решение суда первой инстанции, признал незаконными решения учреждения от 16.10.2019 N 1394 и от 19.11.2019 N 1590 об отказе в заключении нового договора аренды и указал, что у всех арендаторов государственного имущества имеется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, реализовать которое возможно неоднократно, если не имеется юридических препятствий, предусмотренных в законе или в договоре, в том числе и в случае, если ранее договор заключался на новый срок без проведения торгов.
При этом суд апелляционной инстанции отказал предпринимателю в удовлетворении требования о признании незаконным решения Департамента, указав, что данное решение принято на основании нормативного регулирования, действовавшего до вступления в силу изменений, внесенных Законом N 572-ФЗ, и соответствует закону, не адресовано предпринимателю, не нарушает его права и законные интересы.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, Департамент обратился в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит отменить постановления судов апелляционной и кассационной инстанций и оставить в силе решение суда первой инстанции.
Предприниматель представил в Верховный Суд Российской Федерации отзыв, в котором, ссылаясь на необоснованность доводов заявителя кассационной жалобы, просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы и оставить обжалуемые Департаментом судебные акты без изменения.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что жалоба подлежит удовлетворению в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.
Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества установлены статьей 17.1 Закона о защите конкуренции.
Как следует из искового заявления и материалов дела, предприниматель полагает о наличии у учреждения обязанности по заключению договора аренды на новый срок в соответствии с положениями статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Таким образом, по общему правилу, установленному частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, заключение договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В обоснование принятых по делу судебных актов суды апелляционной и кассационной инстанций указали на наличие у арендатора права требовать от арендодателя неоднократного заключения договора аренды имущества на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции с учетом отсутствия оснований для отказа, предусмотренных частью 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
В силу части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.
Таким образом, в соответствии с действующей редакцией части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции договор аренды государственного или муниципального имущества, заключенный по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, может быть заключен на новый срок с арендатором без проведения конкурса, аукциона.
Перечень случаев, когда такое имущество может быть передано без торгов, изложен в пунктах 1-17 части 1, частях 3.2-3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Согласно статье 2 Закона N 572-ФЗ действие положений части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции распространяется также на случаи заключения на новый срок договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до 02.07.2008, то есть до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, предусматривающей обязательное предоставление государственного или муниципального имущества в аренду по результатам проведения конкурса, аукциона.
Изменения, внесенные в Закон о защите конкуренции Законом N 572-ФЗ, имели только цель распространить действие части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции на договоры аренды, заключенные до 02.07.2008, и не содержат условия о возможности неоднократного перезаключения арендатором, уже реализовавшим свое право на перезаключение договора на новый срок в порядке статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, минуя конкурентные процедуры.
До внесения изменений в часть 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции Законом N 572-ФЗ заключение договора аренды на новый срок было возможно исключительно в случае, если предшествующий договор был заключен по результатам проведения торгов.
Какие-либо изменения в положения частей 1, 3.2-3.6 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции в части расширения перечня лиц, с которыми договор аренды может быть заключен без проведения торгов, а также в положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, касающиеся возможности ее неоднократного применения, Законом N 572-ФЗ не вносились.
Исходя из изложенного, суды апелляционной и кассационной инстанций неверно истолковали положения части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
При ранее действовавшей редакции части 9 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции также сложилась судебная практика о невозможности неоднократного применения указанной нормы права.
В пункте 25 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2017) разъяснено следующее.
В силу частей 9, 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции (в ранее действовавшей редакции) преимущественное право на заключение договора аренды государственного и муниципального имущества на новый срок предоставлено арендатору только в том случае, если предшествующий договор аренды был заключен в порядке, предусмотренном частями 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, то есть по результатам проведения конкурса или аукциона.
Законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества, ограничив возможность заключения названных договоров без проведения публичных процедур только для определенной категории субъектов предпринимательской деятельности.
В соответствии с положениями части 4 статьи 53 Закона о защите конкуренции (в редакции Федерального закона, действовавшего до 01.07.2013), до 01.07.2015 разрешалось заключение на новый срок без проведения конкурсов или аукционов договоров аренды, указанных в частях 1 и 3 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции и заключенных до 01.07.2008 с субъектами малого или среднего предпринимательства при условии отсутствия на момент заключения такого договора аренды на новый срок оснований для его досрочного расторжения, предусмотренных гражданским законодательством.
Между тем оснований для неоднократного перезаключения арендаторами договоров аренды государственного и муниципального имущества, минуя конкурентные процедуры, предусмотренные частью 1 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции, законодатель не установил.
Как следует из материалов дела и установлено судами, первый договор аренды недвижимого имущества от 26.12.2000 N 8246-Б сроком до 31.12.2013 был заключен учреждением и предпринимателем до введения в действие статьи 17.1 Закона о защите конкуренции. В дальнейшем предприниматель неоднократно реализовал свое право на перезаключение договора аренды на новый срок без проведения торгов, в том числе после 01.07.2015, реализовав тем самым преимущества, предусмотренные Законом о защите конкуренции.
Учитывая отсутствие оснований для дальнейшего перезаключения договора аренды на новый срок без проведения торгов, суд первой инстанции правомерно признал оспоренные решения учреждения от 16.10.2019 N 1394 и от 19.11.2019 N 1590 об отказе в заключении нового договора аренды нежилых помещений соответствующими требованиям действующего законодательства.
Согласно части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.
Как установил суд первой инстанции, в данном случае спорные помещения были предоставлены предпринимателю в соответствии с Порядком предоставления в аренду, безвозмездное пользование имущества, находящегося в собственности Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства области от 05.02.2013 N 60-п, в отсутствие доказательств принятия решения о предоставлении предпринимателю имущественной поддержки как субъекту малого и среднего предпринимательства.
Оспоренные решения учреждения от 16.10.2019 N 1394 и от 19.11.2019 N 1590 приняты с учетом решения собственника в лице Департамента, изложенного в письме от 12.12.2018 N 28-11484/18, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным имуществом, что является основанием для отказа от заключения договора аренды с арендатором на новый срок в силу части 10 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных предпринимателем требований.
Таким образом, обжалуемые постановления судов апелляционной и кассационной инстанций не могут были признаны законными и обоснованными, поскольку они приняты с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, в связи с чем подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с оставлением в силе решения суда первой инстанции.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11-291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛА:
постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.08.2021 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.12.2021 по делу N А82-22432/2019 Арбитражного суда Ярославской области отменить.
Решение Арбитражного суда Ярославской области от 05.11.2020 по делу N А82-22432/2019 оставить в силе.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.



Написать письмо Назад Наверх Все права принадлежат автору.